Permis de construire : Les bourdes du constructeur peuvent vous coûter très cher
Afin d’entamer les travaux au plus vite, les constructeurs proposent souvent de déposer eux- mêmes le permis de construire et de gérer son obtention. L’ennui,
c’est que, dans leur empressement, ils ne respectent pas toujours à la lettre les règles locales d’urbanisme, qui imposent par exemple une hauteur précise de construction ou un espace minimal
entre deux habitations… Si les services de la mairie s’aperçoivent d’une erreur de conception (les contrôles sont pointilleux et systématiques), il faudra rectifier le tir, quitte à détruire
une partie du bâtiment. Le tout à vos frais, puisque vous aurez délégué vos pouvoirs au constructeur… Les litiges de ce type sont légion, aussi bien avec des constructeurs régionaux (MCA
Baticonseil dans les Alpes-de-Haute-Provence, Maison SMA en région parisienne) que chez des intervenants nationaux, tel qu’AST Groupe. Et le résultat souvent identique : faute d’argent pour
effectuer les travaux (rabaisser un faîtage de 1 mètre coûte aisément 15 000 euros), les clients se retrouvent avec une maison interdite d’occupation.
La parade : Vous pouvez autoriser le constructeur à déposer votre permis à votre place et à fournir à la mairie toutes les pièces utiles
(métrage, attestation de propriété…), car ces tâches sont fastidieuses. Mais ne lui déléguez jamais votre signature : les démarches d’obtention dureront peut-être deux à trois semaines de
plus, mais vous recevrez en mains propres les éventuelles objections des services du cadastre et pourrez en informer à temps le constructeur (par prudence, sous pli recommandé).
Assainissement du sol : On vous fait supporter à tort la facture des travaux
C’est la loi : tout constructeur doit proposer à ses clients un prix ferme et définitif. Et s’il a un doute sur la stabilité du terrain ? Eh bien, c’est à lui
de réaliser une étude préliminaire. Mais, vu son coût (1 500 à 2 000 euros), il s’en abstient souvent. Le problème survient quand, aux premiers coups de pioche, les ouvriers s’aperçoivent que
le terrain, trop argileux ou rempli d’eau, ne soutiendra pas longtemps les 200 tonnes d’une habitation… Cette probabilité est loin d’être nulle : dans certaines zones, comme le Loiret ou le
Luberon, 25% des terrains présentent de tels défauts. Pour ne pas travailler à perte, le constructeur pris en faute n’a que deux solutions : dissimuler l’anomalie à l’acheteur et continuer
le chantier (les Demeures Gilles Richard ont déjà été traînées en justice pour cela), ou bien, option plus fréquente, tenter de lui faire payer les travaux d’assainissement. Techniquement, ce
n’est pas sorcier : il suffit de couler du béton sous les fondations. Mais la note est salée : au moins 5 000 euros pour une petite habitation, somme qu’a récemment réclamée Habitat-Concept
(premier constructeur du Nord) à l’un de ses clients, et jusqu’à 15 000 euros pour une villa spacieuse. Il n’empêche, de peur de ne jamais voir leur maison sortir de terre, la plupart des
clients signent le chèque.
La parade : Interrogez vos voisins : si leur maison n’a pas bougé depuis cinq ans et que les murs porteurs ne révèlent aucune fissure, c’est
bon signe. Sinon, exigez de votre constructeur qu’il mène une étude de sol. En cas de refus, faites-la réaliser vous-même et envoyez-lui la facture : sachant qu’il risque gros si l’affaire se
termine en justice (la jurisprudence est très favorable aux acquéreurs), il ne bronchera pas.
Abandon de chantier : Dramatique si le constructeur n’était pas bien assuré
Près de 45 000 euros déjà versés et un chantier à l’arrêt depuis deux mois… C’est peu dire, que pour cet ingénieur grenoblois, l’affaire est mal engagée : son
constructeur a fait faillite ! Ce genre de tuile n’arrive pas qu’aux autres. Plus de 150 constructeurs déposent le bilan chaque année. Le pire est que, de l’aveu même de l’Union des maisons
françaises, principal syndicat de la profession, 35% des habitations construites sont dépourvues de garantie de livraison. Un cauchemar pour le client : sans elle, aucun assureur n’est tenu
de financer l’achèvement de sa maison. Il faut alors faire une croix sur les dépenses déjà engagées et trouver soi-même un nouveau constructeur. Lequel, se sentant en position de force, en
profitera souvent pour majorer ses tarifs. De combien ? «Au moins 7 à 8%», prévient Daniel Vennetier, président de l’Aamoi, une association de défense des acheteurs de maisons
neuves.
La parade : Pour éviter les gros ennuis, ne vérifiez pas seulement que votre constructeur est détenteur de la garantie de livraison. Examinez
aussi le prix de son assurance dommage-ouvrage (elle couvre le paiement des réparations en cas de malfaçon), obligatoire elle aussi. S’il est supérieur à 3% de la valeur de la maison,
méfiance : cela signifie que ce constructeur a été contraint de payer une surprime suite à des défaillances passées. Enfin, en cas d’abandon de chantier, ne laissez pas l’assureur choisir
le repreneur : afin d’alléger son addition, il aura tendance à vous envoyer un constructeur bon marché, mais pas forcément au top. La Cour de cassation a déjà estimé que la compagnie était
obligée de payer les travaux d’achèvement, quel que soit le constructeur (arrêt du 7 mai 2008). Autant sélectionner le plus réputé du coin.
Retard de livraison : Tous les prétextes sont bons pour ne pas vous payer les pénalités
Un électricien en vacances, un maçon malade, un fabricant de carrelage en rupture de stock, et ce sont vite des semaines de travaux perdues. Afin de
dédommager l’acheteur, le législateur a prévu une pénalité minimale à la charge du constructeur imprévoyant : 1/3 000 du prix d’achat par jour de retard, soit 100 euros pour une maison de
300 000 euros. En pratique, les clients touchent rarement l’intégralité des sommes dues. Dans les contrats de Maisons Bourgeois, des Logis de Picardie ou de Chênes Construction, on découvre
ainsi que les retards sont décomptés par jours ouvrés. Autrement dit, sur la base de cinq jours par semaine au lieu
de sept. Avantageux pour le constructeur, mais illégal ! Une autre ruse fréquente consiste à invoquer les intempéries rendant impossible l’accès au chantier.
Selon la loi, le délai de livraison prévu est alors automatiquement prolongé. C’est ainsi qu’un constructeur de Moselle a interrompu ses travaux durant 53 jours pour cause de gel. Abusif :
selon la station météo, le thermomètre n’était descendu sous 0 °C que durant 35 jours… Car les définitions sont précises. L’excuse du gel n’est valable que si le thermomètre tombe
au-dessous de – 2 °C à l’ouverture du chantier ou ne remonte jamais au-dessus de 0 °C dans la journée. Les jours de pluie ? Ils se comptabilisent par heure, à condition que les
précipitations soient au moins égales à 1 millimètre pendant ce laps de temps. Mais peu de constructeurs ont l’air de connaître cette règle.
La parade : Vous avez cinq ans pour vérifier les dires du constructeur. N’hésitez pas à faire appel aux stations météo de votre région (vent,
pluie, température, tout y est consigné). Autre solution, encore plus simple : vérifier auprès des caisses d’allocation du bâtiment que les jours chômés par les artisans ont bien été
déclarés. Dans le cas contraire, les jours d’intempéries n’ont pas à être pris en compte, comme l’ont confirmé les tribunaux à de multiples reprises.
Réception des travaux : Des dépenses imprévues restent à votre charge
Ils sont tombés des nues, les époux Sokpoli, à Livry-sur-Seine (Seine-et-Marne), en découvrant l’état de leur maison, que leur constructeur annonçait
fièrement comme achevée : des parpaings cassés et des monticules de terre parsemaient le jardin et, à l’intérieur, une simple chape de béton recouvrait le sol du séjour… Coup classique,
malheureusement ! Pour afficher des prix serrés, nombre de constructeurs «oublient» de mentionner dans leur contrat qu’un certain nombre de travaux resteront à la charge de l’acheteur. La
descente de garage, le déblaiement des gravats, le revêtement des sols et les peintures intérieures font généralement partie du lot. De quoi faire grimper la note d’au moins 15 000 euros.
Une variante de ce subterfuge, plus sournoise, consiste non pas à cacher ce surcroît de dépense, mais à en minorer l’importance. Exemple : on vous indique que 40 mètres cubes de terre
seront à enlever, alors qu’il y en aura 110. Soit, à 50 euros le mètre cube facturé, une rallonge imprévue de 2 400 euros.
La parade : Epluchez bien la notice du contrat : tous les aménagements qui ne sont pas précisés être à vos frais ou dont la dépense n’est
pas chiffrée doivent être pris en charge par le constructeur. S’il refuse, portez l’affaire en justice : il faut s’armer de patience (deux ans d’attente pour passer devant le juge) et
pouvoir avancer 4 000 euros de frais d’avocat, mais vous aurez gain de cause. Car les tribunaux ne plaisantent pas sur ce sujet : Demeures
traditionnelles, qui s’était risqué à minorer des travaux de raccordement sanitaire, a dû verser 24 000 euros de dommages et intérêts au client abusé.
Remise des clés : L’expert chargé de relever les défauts roule pour le constructeur
Une porte qui ferme mal, une canalisation d’eau obturée… Rien n’est jamais parfait dans une maison neuve. Voilà pourquoi, dans les huit jours suivant
l’entrée dans les lieux, la loi autorise le propriétaire à signaler au constructeur les anomalies et à exiger réparation. Il a même le droit de consigner la dernière échéance (5% du prix)
jusqu’à ce que les réparations soient effectuées. On s’en doute, cela ne fait pas l’affaire du constructeur. Raison pour laquelle il propose généralement au client de se faire assister
gratuitement par un expert le jour de la remise des clés. Mais, dans ce cas, la règle veut que le client paie immédiatement le solde si aucun défaut n’est relevé. Imparable : l’expert
désigné étant souvent de mèche avec le constructeur, il fermera les yeux sur la plupart des petites malfaçons… Et, en cas d’imperfections flagrantes, l’acheteur se verra proposer un
arrangement amiable, sous la forme d’une remise de 500 ou 1 000 euros. La plupart des clients acceptent et se rendent compte trop tard que la remise en ordre de tout ce qui cloche dans
leur maison leur coûtera beaucoup plus cher…
La parade : N’acceptez jamais la présence de l’expert choisi par le constructeur, ou vous pourrez faire une croix sur toute réclamation
ultérieure. On menace de ne vous donner les clés qu’en contrepartie des 5% restants ? Refusez, c’est illégal. Faites-vous
assister par un huissier si vous ne vous sentez pas de taille à lutter. Et, pour faire l’inventaire des éventuels désordres à corriger, prenez un architecte. Dans les deux
cas, comptez entre 250 et 400 euros d’honoraires.
Lionel Levy
grâce à l'AAMOI !
Retard de
livraison, factures majorées, malfaçons... les ennuis peuvent vite s'accumuler lorsque vous faîtes construire votre résidence. Focus sur les litiges les plus courants.
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